¿Qué es el Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios?

Las normas que rigen la vida y acontecimientos de una Comunidad de Propietarios son de dos tipos:

– En primer lugar, están las normas legales.

– En segundo lugar, las normas de carácter interno, basadas en la Escritura de la finca y, regidas por el principio de autonomía de la voluntad de las partes.

Entre este tipo de normas existen un principio de jerarquía, que el Tribunal Supremo, en Sentencia del 12 de diciembre de 2011, se encargó de establecer cuál es el orden de las normas por las que se rigen las Comunidades de Propietarios, declarando que “una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido:

1.- El Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal).
2.- Los Estatutos (en caso de existir).
3.- Las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil (artículos 392 a 406).

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) deja ciertas cuestiones a la voluntad de los propietarios de la Comunidad de Propietarios (consignado en el artículo 1.255 del Código Civil), como pueden ser: la aprobación de los Estatutos de la Comunidad, el establecimiento de un reparto de gastos diferente al de las cuotas de participación establecido en el Título Constitutivo, la exoneración de determinados gastos a ciertos propietarios etc. Sin embargo, otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, como: la existencia del Título Constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o, la necesaria unanimidad para la modificación de las cuotas de participación.

Asimismo, hay que tener en cuenta la Legislación Inmobiliaria (como la Ley de Arrendamientos Urbanos), la Normativa sobre vivienda y edificación, la Legislación Laboral y de Seguridad Social.

4.- El Reglamento de Régimen Interior”.

El Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal) de la Comunidad es otorgado por el promotor o propietario de la finca mediante la escritura pública notarial que formaliza una propiedad horizontal.

Antes de realizar el Título Constitutivo se debe otorgar la Escritura de Obra Nueva aunque, normalmente, se suelen realizar a la vez. Por tanto, tenemos dos Escrituras diferentes:

– Primera, la Escritura de Obra Nueva: en la que se declaran las características y datos del bloque, bloques, urbanización, etc., como una sola finca.

– Segunda, la Escritura de División Horizontal o, Título Constitutivo: por la que la finca se divide en los diferentes pisos y locales adquiriendo cada uno de ellos singularidad propia. También, se describen los diferentes elementos comunes, linderos, servidumbres, et.

Posteriormente al otorgamiento del Título Constitutivo, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca adquiriendo, de esta manera, eficacia frente a terceros (eficacia “erga omnes”) y seguridad jurídica.

En este Título Constitutivo se describirán:

Primero: cada uno de los departamentos que conforman la finca, como viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros, etc., que adquieren individualidad jurídica (ya que anteriormente no eran más que una parte de la finca)

Segundo: los diferentes elementos comunes, linderos, servidumbres, etc.

De la singularidad de los diferentes departamentos se derivan dos consecuencias:

1.- Cada uno de éstos están sometidos al régimen especifico de la propiedad horizontal, es decir, a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y al artículo 396 Código Civil (artículos 2 y 5 LPH).

2.- El promotor o propietario ya puede vender los diferentes departamentos que conforman la propiedad horizontal. Y, en su caso, distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre cada uno de ellos.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado que “las reglas contenidas en el Título de Constitución de la Propiedad Horizontal pueden abarcar aspectos relacionados con el uso o destino del edificio y sus diferentes pisos o locales, instalaciones, servicios, gastos, administración, gobierno, entre otros; y, su modificación está sujeta a los mismos requisitos para su constitución” (STS 316/2012, de 28 de mayo).

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, regula en su artículo 5 el Título Constitutivo: “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble expresará las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos; tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.

Fuente: blog.suadministradordefincas.es

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