Plazos para la reclamación por defectos constructivos

Ocasionalmente me he encontrado a conocidos que pensaban no reclamar la existencia de defectos constructivos en su vivienda porque -según les habían informado- habían precluido los plazos para hacerlo. En la mayor parte de los casos así era … si habíamos de hacer caso a los plazos fijados en los artículo 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación. La sorpresa es que el Código Civil contempla uno plazo mucho mayor de prescripción, por la vía del art. 1.101 CC, que sigue vigente.

Pero, … ¿de qué va cada uno? Trataré de explicarlo tan breve como claramente.
 

2. Responsabilidad decenal: “antiguo” art. 1.591 del Código Civil (CC)

Tradicionalmente, la reclamación de los defectos constructivos se venían canalizando con base en la llamada “responsabilidad decenal” del art. 1.591 CC, que decía así:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

A pesar de su dicción literal, que sólo permitía demandar al “contratista” o al Arquitecto de un edificio que se “arruinase” por vicios de la construcción, la Jurisprudencia pronto amplió ambos conceptos, de manera que acabó por permitir el ejercicio de acciones judiciales contra cualquier agente que hubiera intervenido en la construcción y no sólo por vicios que hubiesen ocasionado la ruina efectiva del edificio, sino también la potencial y la llamada ruina funcional.

2. Acciones contra el vendedor del inmueble: art. 1.101 del Código Civil

Paralelamente a todo ello, el propietario podía accionar por la vía del art. 1.101 CC, del siguiente tenor:

“Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

Es decir, que al margen de las acciones fundamentadas en el citado art. 1.591 CC (contra diversos agentes constructivos y por una amplia gama de defectos) el propietario podía accionar por la vía del art. 1.101 CC y concordantes contra el vendedor (y sólo contra el vendedor) del inmueble, en este caso con el plazo de prescripción de 15 años previsto con carácter general en el art. 1.964 CC.

Esta vía quedaba abierta, además, para la reclamación de aquellos defectos que, no siendo de entidad suficiente para accionar por la vía del art. 1.591 CC, sin embargo si que constituían incumplimiento de contrato.

3. La situación tras la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE)

HumedadesComo sabemos, esta Ley supuso la aplicación de un nuevo régimen jurídico para el ejercicio de las reclamaciones por defectos constructivos, con la inclusión de nuevos plazos de garantía (10 años, 3 años y 1 año, según los supuestos) y de prescripción (2 años en todo caso, a partir de la aparición de esos defectos).

La tradicional responsabilidad decenal del art. 1.591 CC venía a ser sustituida por este nuevo régimen del art. 17 LOE que, por tanto, deviene incompatible con la anterior. Se aplicará uno u otro en función del momento en que se hubieran manifestado las deficiencias en la construcción: la reclamación de defectos constructivos en las obras para cuyos proyectos se hubieran solicitado Licencia con fecha anterior al 5 de mayo de 2000 seguirán reclamándose por la vía “antigua”, del art. 1591 CC, y los defectos que se manifiesten con posterioridad a esa fecha serán reclamados por la vía de la Ley de Ordenación de la Edificacion.

Tales regímenes jurídicos (art. 1.591 CC y art. 17 LOE) eran y son -como se dijo- excluyentes entre sí, pero cada uno de ellos resulta totalmente compatible con el ejercicio de las acciones previstas en el art. 1.101 CC.

Esta compatibilidad aparece prevista incluso en el art. 18.1 LOE, que remite expresamente a “las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual”. Es decir, al art. 1.101 CC.

Conclusiones

El propietario de un inmueble aquejado de vicios o defectos constructivos puede valerse, aún hoy, de diversos mecanismos para ser indemnizado por la existencia de aquellos defectos. Dependerá de su conveniencia y de sus circunstancias particulares el que opte por la vía de los arts. 1.591 CC o 17 LOE (debiendo escoger uno u otro de éstos, con carácter necesario, en función de la fecha en que se manifestaron los defectos) o bien, a su libre elección, por la vía del art. 1.101 CC aunque, eso si, en este caso sólo podría dirigir su acción contra el vendedor, si bien con un plazo prescriptivo mucho más amplio (quince años) de los que contempla la LOE.

Fuente: WikiFincas

 

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